CN101755281A - 净值保护 - Google Patents

Abstract

示出向贷款的贷款者提供净值保护产品的系统和方法。可以使用净值保护协议来实现净值保护产品的方面。净值保护产品可以用于在住房市场走低的情况下保护贷款者的投资。在一些例子中，一旦购买了净值保护，贷款者的净值就只会增长或保持稳定(也即，平稳)而无论市场条件如何。可以降低贷款者的贷款的还款额，以补偿贷款者的房屋的市场价值变化。可以由放贷机构、银行或任何其它对等实体/个人来提供净值保护产品。也可以使用交易室来对抗由净值保护产品产生的风险。另外，还可以利用鉴定者来评估和提供相关资产的当前市场价值。

Description

净值保护

技术领域

本公开的方面涉及抵押贷款产品和放贷机构。更加具体来说，本公开的方面涉及用于防止市场影响的金融产品。

背景技术

在当前环境下，房主和放贷者受到房屋估价的走低势头风险的极大影响。在最近的调查中，超过70％的消费者相信未来将出现全国性的平均住房价格暴跌。而且，超过40％的消费者相信他们当地市场中的房屋价值很可能在接下来的几年走下坡路。假定大多数家庭收入的主要部分都用于每月的住房抵押还款，那么他们房屋价值的下降将成为重要的担忧。而且，记录住房净值借贷(record home equity lending)进一步使该问题变得复杂并且增大了总体影响。虽然房主可以购买保险来保护他/她的房屋免遭损失，但是这样的解决方案并非最佳的。监管保险的法律和法规对于提供和管理这些保险产品是主要障碍。因此，需要改进产品来保护房主和其它贷款者的财产价值免遭损失。

发明内容

本公开的方面通过公开一种保护贷款者免遭由它们的资产的市场价值降低而造成的金钱损失的技术来处理上述一个或多个问题。下面给出本公开的简要，以便提供对一些方面的基本理解。并非意在确认本发明的关键或紧要因素或者描绘本发明的范围。下面的概要只是以简化形式给出本公开的一些概念，作为对下面所描述的更多详细描述的前序。

在依照本发明的方面的一个实施例中，示出了向贷款者提供净值保护协议的方法。该方法包括：接收贷款信息，使用贷款信息确定净值保护协议的条款，以及将这些条款记录/实现在计算机系统中。在一些实施例中，贷款者可以接收告知他或她有关他/她的资产的当前市场价值和对贷款的当前还款额(payoff amount)的定期报告。可以考虑资产的市场价值的特定变化来调整贷款的还款额。另外，贷款者可以为净值保护支付佣金。可以先行支付佣金或者通过各种其它支付手段来支付。

在依照本发明的方面的一些实施例中，交易室可以通过交易与合适的住房指数相关的金融产品来对抗与净值保护协议相关联的风险。而且，鉴定者(例如，AVM)可以用于估计资产的市场价值。所估计的市场价值可以用于计算由净值保护协议带来的贷款者的贷款的任何调整。

在依照本发明的方面的又一实施例中，贷款者可以通过因特网来访问这里所公开的各种特征。贷款者可以访问银行中心的计算设备，以便除了其它之外还请求对他/她的资产进行鉴定以及显示当前还款额。

本领域技术人员将理解的是，前述方法和特征中的一个或多个可以被具体实施为存储在计算机可读介质上并且由处理器执行的计算机可执行指令。

附图说明

通过示例的方式来说明本公开，并且本公开不局限于附图，附图中相似的参考标记表示相似的元素，附图中：

图1示出了可以在其中实施本公开的各个方面的通用数字计算环境的示意图；

图2示出了可以在其中实施本公开的各个方面的示意性操作环境；和

图3示出了根据本公开的各个方面的、用于向贷款者提供净值保护协议的示意性方法。

具体实施方式

根据本公开的各个方面，示出了用于向贷款者提供净值保护产品的系统和方法。可以使用净值保护协议来实现净值保护产品的方面。净值保护产品可以在住房市场低迷期情况下用于保护贷款者的投资。一些首次买房者的期望可能由于对不稳定的房屋价值的担忧而不进行交易。保护客户级的房地产投资的能力缺乏促成了放贷行业中的市场紧缩。在一些例子中，一旦购买了净值保护，贷款者的净值就只会增长或保持稳定(即，平稳)而不论市场条件如何。这样的产品可以向贷款者提供他/她与银行(例如，小额银行中心)签署大的抵押时需要感到放心的平和心态。而且，本发明的一个或多个方面可能除了其它之外还由于本发明的方面带来的贷款的增强的贷款价值比稳定性而使得与净值保护协议相关联的抵押贷款对投资者(抵押回(mortgage-backed)的有价证券的投资者)更有吸引力。本领域技术人员将理解，后附的公开和附图描述了这样的净值保护产品怎样增强行业和客户满意度。

图1示出了可以根据本公开的一个或多个示意性实施例使用的适合的计算系统环境100的例子。计算系统环境100只是适合的计算环境的一个例子，并且并非意在对本发明的使用或功能范围提出限制。计算系统环境100不应当被释为具有与示范性计算系统环境100中所示的元件中任意一个或组合有关的依赖性或需求。

本发明通过大量其它通用或专用计算系统环境或结构运行。适合用于本发明的熟知的计算系统、环境和/或结构的例子包括但不局限于个人计算机、服务器计算机、手持式或膝上型设备、多处理器系统、基于微处理器的系统、机顶盒、可编程消费电子、网络PC、小型计算机、主机、包括上述系统或设备中任意之一的分布式计算环境等等。

可以在由计算机执行的计算机可执行指令的一般场景中描述本发明，计算机可执行指令诸如程序模块。一般说来，程序模块包括执行特定任务或实现特定抽象数据类型的例程、程序、对象、组件、数据结构等等。还可以在分布式计算环境中实践本发明，在分布式计算环境中利用通过通信网络连接的远端处理设备来执行任务。在分布式计算环境中，程序模块既可以位于包括存储设备的本地计算机存储介质中也可以位于包括存储设备的远端计算机存储介质中。

参照图1，计算系统环境100可以包括具有处理器103的计算设备101，处理器103用于控制计算设备101及其关联组件的总体运行，关联组件包括RAM 105、ROM 107、通信模块109和存储器115。典型地，计算设备101包括各种计算机可读介质。计算机可读介质可以是能够由计算设备101存取的任意可用的介质并且包括易失性介质和非易失性介质、可移动介质和不可移动介质。举例来说，但并非限制，计算机可读介质可以包括计算机存储介质和通信介质。计算机存储介质包括以任何方法或技术实施的易失性和非易失性、可移动和不可移动介质，用以存储诸如计算机可读指令、数据结构、程序模块或其它数据这样的信息。计算机存储介质包括但不局限于随机存取存储器(RAM)、只读存储器(ROM)、电可擦除可编程只读存储器(EEPROM)、闪存或其它存储技术、CD-ROM、数字通用光盘(DVD)或者其它光盘存储器、磁盘、磁带、磁盘存储器或者其它磁性存储设备或可以用于存储期望信息并且可以由计算设备101存取的任意其它介质。典型地，通信介质将计算机可读指令、数据结构、程序模块或者其它数据具体实现在诸如载波或其它传播机制的经调制的数据信号中并且包括任意信息传输介质。经调制的数据信号是这样的信号：其具有其特征集的一个或多个或者以对于信号中的信息进行编码这样的方式变化。举例来说，但并非限制，通信介质包括诸如有线网络或直接结线(direct-wired)连接这样的有线介质以及诸如声学、RF、红外或其它无线介质这样的无线介质。上述任意介质的组合也包括在计算机可读介质范围之内。虽然未示出，但是RAM 105可以包括表示存储在RAM存储器105中的应用数据的一个或多个应用，同时计算设备是关于软件应用(例如，软件任务)的并与软件应用相对应，这些软件应用在计算设备101上运行。

通信模块109可以包括麦克风、键盘、触摸屏和/或手写笔(stylus)，计算设备101的用户可以通过它们来提供输入，并且可以包括用于提供音频输出的一个或多个扬声器以及用于提供文本、视听和/或图形输出的视频显示设备。软件可以存储在存储器115内和/或用于提供指令给处理器103以使得计算设备101执行各种功能的存储器内。例如，存储器115可以存储由计算设备101使用的软件，诸如操作系统117、应用程序119和相关联的数据库121。可替换地，计算设备101的部分或全部计算机可执行指令可以具体实现在硬件或固件(未示出)中。如下面将详细描述的那样，数据库121可以提供整个交易的帐户信息和帐户持有者信息的中央存储，从而实现位于不同物理位置的交易的不同元素之间的协同性。

计算设备101可以在联网环境中运行，该联网环境支持诸如分支终端141和151的一个或多个远端计算设备的连接。分支计算设备141和151可以是包括上面相对计算设备101描述的多数或全部元素的个人计算设备或服务器。图1中所示的网络连接包括局域网(LAN)125和广域网(WAN)129，但还可以包括其它网络。当在LAN网络环境中使用时，计算设备101通过通信模块109中的网络接口或适配器连接到LAN 125。当在WAN网络环境中使用时，服务器101可以在通信模块109或其它装置中包括调制解调器，以建立WAN 129上的通信，WAN 129诸如是因特网131。应当理解的是，所示的网络连接是示意性的并且可以使用建立计算设备之间的连接的其它装置。假设存在诸如TCP/IP、以太网、FTP、HTTP等的各种众所周知的协议中任意一种，并且可以在客户机-服务器配置中运行所述系统以使用户能够从基于网络的服务器检索网页。可以使用各种传统网络浏览器中的任意一种来在网页上显示并处理数据。

另外，根据本发明的示意性实施例的计算设备101所使用的应用程序119可以包括用于调用与通信相关的用户功能的计算机可执行指令，诸如电子邮件、短消息服务(SMS)以及语音输入和语音识别应用。

图2示出了可以在其中实施本公开的各个方面的适合的操作环境的例子。这样的系统200可以用于向贷款者提供净值保护协议。贷款者202可以是个人(例如，新房屋的买主)和/或实体(例如，购买办公楼以零售使用的公司)。在一个例子中，贷款者202可以拥有包括对一处不动产资产(realproperty)208的抵押的贷款。银行中心204可以向贷款者202提供与该贷款相关联的净值保护协议210。净值保护协议210的条款可以以佣金212换取对贷款者在不动产资产208中的净值的保证。净值保护协议210可以由任何个人、实体和/或者对向贷款者202提供保护财产净值免遭由市场波动而造成的损失感兴趣的事物来提供，并且不一定要求仅由银行提供。可以要求贷款者202向银行中心204为净值保护协议支付佣金212，该佣金可以以多种不同形式中的一种来构成。结果，如果不动产资产208的市场价值下降，那么贷款者的还款额就被缩减以维持贷款者202的净值。

系统200可以包括一个或多个计算设备214、218、222以帮助实现本公开的各个方面。如参照图1详细解释的那样，图2的计算设备214、218、222可以包括与计算设备101中所示的那些类似的元素，包括但不局限于处理器、存储器、通信模块和/或依照本公开的方面的其它元素。例如，银行中心204可以包括计算设备214，被配置为除了其它之外还基于不动产资产208的市场价值来调整与贷款者的贷款相对应的信息。与贷款者的贷款相对应的信息的一个例子是还款额。计算设备214可以基于不动产资产208的市场价值的变化来调整贷款的还款额。

可以由鉴定者216使用预定准则来确定财产(例如，不动产资产)的市场价值。在一个例子中，鉴定者216可以是经认证有资格对不动产资产进行鉴定的个人。可替换地，鉴定者216可以是包括自动评估模型(automatedvaluation model，“AVM”)的软件的计算设备218。自动评估模型对本领域技术人员来说是众所周知的。AVM可以使用预定准则来估计财产的市场价值。例如，AVM可以使用类似市场中销售的类似类型的房屋的市场比较数据作为确定当前市场价值的准则。在商业资产的例子中，AVM可以使用现金流或租赁比作为确定资产的当前市场价值的准则。在另一个例子中，预定准则可以基于销售比较方法、成本方法和/或所得方法(income approach)中的至少一个或多个，如本领域技术人员众所周知的那样。在阅读了这里公开的整个内容之后，本领域技术人员将明了鉴定者216所使用的许多其它准则例子。

另外，参照图2，计算设备214可以存储由处理器执行的计算机可执行指令。计算机可执行指令可以使计算设备214中的处理器103执行包括如下步骤的方法：接收与贷款者的贷款相对应的信息(例如，在银行中心204处的贷款职员可以将贷款信息输入到计算设备214中)；接收资产的市场价值(例如，贷款职员读取陈述资产的当前市场价值的鉴定报告并且将该价值输入计算设备214中)；确定佣金(例如，佣金金额、佣金、支付计划等等)和/或净值保护协议的其它条款；将贷款信息和净值保护协议的条款记录到存储器中；依照被报告到银行中心204的资产的市场价值中的变化来调整贷款信息(例如，还款额)；以及将贷款的还款额输出以显示给用户。在一个例子中，用户可以是贷款者202或者银行中心204处的贷款职员。在另一个例子中，贷款者202可以请求鉴定和后续的调整以解决所猜测的市场价值变化。

另外，贷款者202可以通过网络206(例如，因特网131、电信网络、Wi-Fi、LAN、WAN等等)来访问计算设备214。在这样的实施例中，计算设备214可以通过向贷款者202提供对银行网站的访问而像网络服务器那样工作，在银行网站上贷款者202可以安全登录并且查看有关他/她的抵押贷款和/或净值保护协议210的信息。例如，贷款者202可以请求网站输出有关贷款的还款额的信息、每月贷款偿还的状态，并且访问本领域技术人员熟知的其它银行功能。另外，贷款者202可以使用该站点来请求对他/她的资产208执行鉴定以及确认资产208的市场价值中的所有变化。在一个例子中，净值保护协议210的执行可以导致贷款者的还款额减少以补偿资产市场价值的降低。净值保护协议210的条款可以提供对贷款者可以请求对他/她的资产进行鉴定和调整的次数的限制。

参照图2，示意性系统200还可以包括交易室(trading desk)220，用于对抗与净值保护协议210相关联的风险。交易室220可以包括被配置为基于与包含不动产资产208的地区相关联的住房指数(例如，邮政编码、城/镇、州、国家等等)来交易金融产品(例如，证券(securities)、期权期货(optionsfutures)、易物交换(swaps))的交易终端(例如，计算设备222)。这样的产品可以是能够从交易所(exchange)224买入和卖出的衍生产品(derivativeproduct)，交易所224诸如芝加哥商业交易所(Chicago Mercantile Exchange)、芝加哥交易所(Chicago Board of Trade)及其它。例如，银行中心204可以向交易室220通信发送其在特定市场中的风险的影响程度。交易室220可以相应地动作，以降低由净值保护协议210产生的风险。在一个例子中，交易室220可以对于涉及的特定地区，对Case-Shiller指数采取长期或短期观点。可替换地，如果Case-Shiller或类似的住房指数对特定地区尚未实行，那么可以用对等的住房指数来替代并相应处理。在另一个例子中，可以使用国家住房指数来补足或补充地区住房指数的缺失。

参照图3，示出了向贷款者提供净值保护协议210的方法。可以由任何个人、实体(例如，银行中心204)和/或对向贷款者202提供保护财产净值免遭由市场波动而造成的损失感兴趣的事物来提供净值保护协议210。依照本发明的方面的财产的部分例子包括但不局限于古董、收藏品(例如，书画、珍稀钱币、纪念品等等)、住宅资产、商业资产等等。

参照图3，在步骤302中，银行中央204可以接收与贷款者202的贷款相对应的贷款信息。贷款信息可以包括与贷款相对应的资产(例如，不动产资产208)的唯一标识符、资产中贷款者的净值、贷款的还款额和/或与贷款相关的任何其它信息。资产208的唯一标识符可以包括其街道地址和邮政编码。在另一个例子中，唯一标识符可以包括资产208的经度和纬度。资产中贷款者的净值可以与资产中贷款者的所有者权益(ownership interest)相对应。例如，如果一个贷款者接受以300,000美元的购买价格对新房屋作抵押并且支付了7,500美元作为首次付款(down payment)，那么贷款者在结算(closing)时在该房屋上的净值就是7,500美元。该贷款的还款额应当是贷款者必须支付以终结该贷款的本金和利息(在有些情况下，还有预付违约金)之和。

在步骤304中，银行中心204可以指导鉴定者216使用预定准则来评估资产，以估计资产的初始市场价值。在一个例子中，鉴定者216可以是银行中心204的合作伙伴或者部门。评估过程可以发生在贷款申请和/或批准过程期间的各个时间。例如，可以在贷款申请过程期间作为承销(underwriting)步骤来执行评估。在这些情况中，可以由银行中心204来使用(或稍作修改)经鉴定的市场价值，以评估资产。可替换地，可以使用自动评估模型(“AVM”)来确定市场价值。在预定时间段之后，AVM可以重新评估(要么自动重新评估，要么基于贷款者202和/或银行中心204的请求)资产的价值并且系统200可以相应地重新动作。

参照步骤306，银行中心204可以确定净值保护协议210的条款。虽然本公开设想了净值保护协议210可能包括相关领域技术人员已知的任何合同条款，但是一些示意性条款还包括但不局限于不予计列时段(exclusionaryperiod)(例如，对贷款人可以请求鉴定和/或调整的次数(或频率数)的限制，等等)、排除在该协议下的保护范围之外的多个事件(或事件类型)，关于在协议时刻资产的价值(例如，资产的初始市场价值)的基本假设，和/或用于描述贷款者的支付办法的各种佣金结构。

在一个例子中，协议的条款可以包括不予计列时段。不予计列时段可以是这样的预定时间量，在此期间贷款者可以不对资产208的市场价值的降低主张权利。例如，不予计列时段可以是在签署净值保护协议210之后的头三年。在另一个例子中，不予计列时段可以包括对贷款者202可以请求鉴定和/或调整他或她的贷款的次数(频率数)的限制。这样的条款的至少一个好处是，限制短时间段内的管理负担以及贷款人对于微小调整的重复主张的成本。另外，银行中心204的计算设备214可以被配置为：如果调整落入不予计列时段，则不基于资产208的市场价值的变化来调整贷款信息。在一个例子中，可以使用在计算设备214上运行的软件中的编程逻辑(例如，存储在计算机可读介质上的计算机可执行指令)来实现不予计列时段。

在另一个例子中，协议的条款可以包括排除在净值保护协议210之外的多个事件(或者事件类型)。例如，诸如飓风、地震、洪水、台风、龙卷风、风暴以及其它自然灾害的不可抗力，可以被排除在协议210的保护之外。在另一个例子中，由于缺乏对财产的维护而造成的损失也可以被排除在保护之外。另外，经过鉴定者的评估，超出正常磨损和破损的任何财产损失也可以被排除在保护之外。由于这些排除在外事件(或事件类型)而造成的市场价值的任何损失都可以不引起对贷款人的贷款的调整。另外，银行中心204的计算设备214可以被配置为：如果调整基本上是由排除在外事件(或事件类型)导致，则不基于资产208的市场价值的变化来调整贷款信息。在一个例子中，可以使用在计算设备214上运行的软件中的编程逻辑(例如，存储在计算机可读介质上的计算机可执行指令)来实现协议210的这样的方面。

在又一个例子中，协议210的条款可以包括各种佣金结构中的一个或多个，这些佣金结构可用于描述贷款人的支付手段。在一个例子中，佣金212可以固定为贷款收支差额(loan balance)的预定百分比(例如，百分之一)并全部先行支付(upfront payment)(也即，在签署协议210时)。可替换地，佣金212可以是已投入的贷款者的净值的百分比。在这样的例子中，抵押交易除了其它之外可以得益于无息比率敏感收入多样化(non-interest ratesensitive revenue diversification)。在另一个例子中，可以与贷款抵押偿还一起按月划分并支付佣金212应付款。这样的分期付款(installment payment)安排的至少一个好处是，贷款者支付佣金212的负担可以分布在各时间段上。

在又一个例子中，可以通过贷款者相应贷款的年百分比率的预定增长(例如，百分之一)来支付佣金212。在贷款是固定比率抵押的例子中，贷款的存在期内的新的贷款年百分比可以是恒定的。可替换地，在贷款是可调整比率抵押的例子中，在贷款的存在期内贷款年百分比可以是波动的。在这样的情况下，尽管贷款的年百分比率在贷款的存在期内可以发生变化，但是分配给支付佣金212的百分比可以保持恒定。可替换地，分配给佣金212的百分比率也可以是波动的。

而且，在一个例子中，可以基于使用内部数据和/或外部数据的多变量模型来计算与净值保护协议210相对应的佣金212。内部数据的例子包括但不局限于以下的一个或多个：客户总计(count)、个体/实体的转移(migration)数据和/或对放贷机构来说是内部的其它数据。外部数据的例子包括但不局限于以下的一个或多个：人口调查局数据、本地区未就业统计数据、Case-Shiller房屋价格指数值和/或对放贷机构来说是外部的其它数据。

参照步骤308，银行中心204可以向贷款者202提供净值保护协议210并且接收对协议210的条款的接受。在一个例子中，银行中心204可以在它同意贷款者202的信贷额度(a line of credit)(例如，抵押贷款)的同时向贷款者202提供净值保护协议210。在这样的情况下，可以要求贷款者202在其签署抵押贷款的同一天(例如，同一交易日)签署协议210。可替换地，可以在贷款处理/同意和/或在贷款的存在期内的一个或多个时刻提供净值保护协议210。在另一个例子中，一个独立的公司可以是银行中心204并且向任何银行的贷款人提供净值保护协议。在又一个例子中，可以由房屋的卖主向房屋的买主提供净值保护协议210。本领域的技术人员将理解的是，存在许多其它实体可以依照本发明的各个方面向贷款者提供净值保护协议。

参照步骤310，银行中心204可以将净值保护协议210的条款记录在计算机系统(computerized system)中。计算机系统可以包括计算设备214，如整个公开中所详细描述的那样。本领域技术人员将理解的是，记录协议210的条款的动作包括在计算设备214中执行软件以实现协议210的限制(例如，不予计列时段，等等)的过程。而且，记录可以包括将贷款信息的一个或多个和/或其它值(例如，资产的初始市场价值)写到计算机系统的存储器中。计算机系统(例如，计算设备214)可以被配置为接收资产208的市场价值作为输入并且至少基于该输入来调整贷款信息。该系统可以(在步骤316中)基于如在步骤314中所确定的、资产的市场价值的变化来调整贷款的还款额。如果该变化导致资产208的市场价值的下降，则可以降低还款额。但是，如果资产208的市场价值有增长或者没有变化，则可以不调整还款额来降低贷款者202的贷款。

例如，在与银行中心(例如，银行、金融机构等等)204签署了净值保护协议210之后四年，贷款者202可以请求对协议210所担保(covered)的资产208的鉴定。为了示例的目的，假定贷款者202以150,000美元购买了资产208。还假定贷款者202支付了20,000美元的首付并且接受了对购买价格的剩余额(也即，130,000美元)的初始抵押贷款。进一步假定贷款者202为净值保护协议210支付了贷款额的百分之一(也即，1,300美元)作为先行支付佣金212。还假定贷款者202在头四年期间已经偿还了初始贷款的本金数额的10,000美元。因此，还款额(假定没有预付违约金也没有额外的利息支付)是120,000美元。另外，假定现在(也即，四年后)，鉴定者216评估由于资产208所处的地区中住房市场的普遍走低而造成资产208仅为145,000美元。换句话说，资产208经历了5,000美元的市场价值下降。依照本公开的方面，净值保护协议210将导致贷款的还款额从120,000美元调整为115,000美元。在依照本公开的方面的一个实施例中，净值保护协议210的保额(coverage amount)可以被设置为资产208中贷款者202初始净值的金额。在一个例子中，初始净值等于首付的金额(也即，20,000美元)。

因此，响应于贷款者202的请求，银行中心204可以向贷款者202报告他的资产208现在值145,000美元以及他的贷款还款额已降低至115,000美元。在一些实施例中，该报告还包括贷款者216用来评估资产208的准则。在另一个例子中，可以以预定的时间间隔在自动的基础上将该报告提供给贷款者202(例如，关于资产的当前市场价值的年报和调整后的还款额)。在资产208的市场价值下降了高于贷款的还款额(也即，用于偿还贷款的剩余收支差额)的情况下，该贷款的还款额可以被调整为零。可替换地，银行中心204可以根据净值保护协议210的条款向贷款者202提供替代补偿(alternatecompensation)。

参照图3，在步骤312中，银行中心204可以与交易室220协作以根据与包含不动产资产208的区域相关联的住房指数(例如，Case-Shiller指数)来交易金融产品(例如，期权、期货交易合同等等)。如前所述，交易室220可以用来对抗银行中心204的、与净值保护协议210相关联的风险的影响。

在依照本发明的各个方面的又一个例子中，如果贷款者202在接受了净值保护协议210之后在预定时间内(例如，10年)没有接收到他或她的贷款的还款额下降，那么可以将佣金212的全部或部分(例如，百分之二十五)返还给贷款者202。例如，在与银行中心(例如，银行、金融机构等等)204签署了净值保护协议210之后四年，贷款者202可以请求对在协议210下担保的资产208的鉴定。为了示例的目的，假定贷款者202以150,000美元购买了资产208。还假定贷款者202支付了20,000美元的首付并且接受了对购买价格的剩余额(也即，130,000美元)的初始抵押贷款。进一步假定贷款者202为净值保护协议210支付了贷款额的百分之一(也即，1,300美元)作为先行支付佣金212。还假定贷款者202在头四年期间已经偿还了初始贷款本金数额的10,000美元。因此，还款额(假定没有预付违约金也没有额外的利息支付)是120,000美元。另外，假定现在(也即，四年后)，鉴定者216评估由于资产208所处的地区中健康住房市场而造成资产208为155,000美元。换句话说，资产208经历了5,000美元的市场价值增长。依照本公开的方面，净值保护协议210不会导致贷款的还款额的调整。而是可以将佣金金额的百分比(例如，百分之二十五)此时返还给贷款者202。在该例中，这样的返还金额为325美元(也即，1,300美元的25％)。

本公开所设想的本公开的其它方面包括教导用于下列项目的特征：用于风险抵消的潜在期权，地理上的多样化，通过证券化来转移风险，期货市场，REIT等等，以及通过不予计列来设置上限或限制损失，以及通过重复投保来最小化影响。而且，还可以依照本公开的方面实现自动存款特征。在一个例子中，贷款者202的每月抵押支付可以向上取整到下一个整数美元金额(例如，359.35美元可以向上取整到360美元)。向上取整后的金额(例如，对于359.35美元向上取整到360美元来说，向上取整后的金额为0.65美元)可以存入存款帐户中。在稍后些时间这些金额可以返还给贷款者202。这样的特征的至少一个好处是对贷款者发生的存款，使得贷款者202拥有存款基金供将来之用。

尽管上面公开了依照本公开的方面的示意性实施例，但是应当理解的是，如图1和图2中所描述的计算机系统不是本公开的所有实施例中所必须的。而是，可以不使用这样的计算机系统来实现包括记录净值保护协议的条款和贷款信息在内的本公开的方面。例如，下面所提出的一个或多个方法权利要求不一定要求计算机系统的技术领域以执行它们。

尽管不要求，但是本领域的技术人员将理解的是，这里所描述的各个方面都可以具体实施为方法、数据处理系统或存储计算机可执行指令的计算机可读介质。另外，如这里所描述的表示数据或事件的各种信号可以以通过信号传导介质的电磁波的形式在源与目的地之间传输，信号传导介质诸如金属线、光纤和/或无线传输介质(例如，空气和/或空间)。

已经针对本发明的示意性实施例描述了本发明的方面。对于本领域的技术人员来说，可以通过对本公开的阅读，在后附权利要求的范围和精神内进行许多其它实施例、修改和变形。例如，本领域的技术人员将理解，可以以所述次序之外的次序执行示意图中所示的步骤，并且所示的一个或多个步骤依照本公开的方面可以是可选的。

Claims (22)

1.一种向贷款者提供净值保护协议的方法，包括：

(a)接收与贷款者的贷款相对应的贷款信息，该贷款信息包括与该贷款相对应的资产的唯一标识符、资产中该贷款者的净值和该贷款的还款额；

(b)使用预定准则来评估该资产，以便估计该资产的初始市场价值；

(c)确定净值保护协议的条款，该条款包括资产的初始市场价值和佣金；

(d)从该贷款者接收对与该贷款者的贷款相关联的净值保护协议的接受；以及

(e)将所述净值保护协议的条款记录在计算机系统中，该计算机系统被配置为接收资产的市场价值作为输入并且至少基于该输入来调整所述贷款信息。

2.如权利要求1所述的方法，所述资产包括不动产资产，所述贷款包括对不动产资产的抵押，以及所述不动产资产的唯一标识符包括街道地址。

3.如权利要求2所述的方法，其中，所述评估资产包括使用自动评估模型。

4.如权利要求2所述的方法，其中，所述用于评估资产的预定准则至少基于与包含不动产资产的地区相关联的住房指数的值。

5.如权利要求2所述的方法，包括：

以预定间隔向贷款者发送报告，该报告包括特定时间的资产的市场价值。

6.如权利要求1所述的方法，所述贷款者签署所述贷款并且在同一天接受所述净值保护协议。

7.如权利要求1所述的方法，所述净值保护协议的佣金在结算时给付。

8.如权利要求1所述的方法，所述净值保护协议的佣金被划分并且一部分佣金与贷款支付一起每月给付，并且其中，如果所述货款者在接受了所述净值保护协议之后，在预定时间内没有接收到还款额下降，则所述佣金被返还给所述贷款者。

9.如权利要求1所述的方法，通过贷款年百分比的预定增长来支付所述净值保护协议的佣金。

10.如权利要求2所述的方法，基于使用内部数据和外部数据的多变量模型计算所述净值保护协议的佣金。

11.如权利要求1所述的方法，所述净值保护协议的条款包括不予计列时段，所述计算机系统被配置为在不予计列时段期间不基于资产的市场价值变化调整所述贷款信息。

12.如权利要求1所述的方法，所述净值保护协议的条款包括多个事件，所述计算机系统被配置为如果资产的市场价值变化主要由所述多个事件中一个事件导致，则不基于该变化来调整所述贷款信息。

13.如权利要求12所述的方法，所述多个事件包括不可抗力，所述不可抗力包括飓风、地震、洪水、台风、龙卷风和风暴。

14.如权利要求5所述的方法，所述报告包括从所述计算机系统输出的还款额，所述计算机系统被配置为基于资产的市场价值的变化来调整还款额。

15.如权利要求14所述的方法，如果资产的市场价值已经下降了高于还款额则所述还款额被调整为零。

16.如权利要求1所述的方法，所述资产包括将用于商业目的的不动产资产，并且其中，用于评估资产的预定准则基于销售比较方法、成本方法和所得方法中的至少一个。

17.如权利要求2所述的方法，包括：

基于与包含所述不动产资产的地区相关联的住房指数进行交易，以对抗与所述净值保护协议相关联的风险。

18.一种用于向贷款者提供净值保护协议的系统，包括：

贷款者，具有包括对不动产资产的抵押的贷款；

鉴定者，用于使用预定准则提供所述不动产资产的市场价值；

银行中心，向所述贷款者提供与所述贷款相关联的净值保护协议，所述净值保护协议以佣金换取对所述贷款者在所述不动产资产中的净值的保证，并且其中，如果所述鉴定者确定所述不动产资产的市场价值已下降，则降低所述贷款的还款额以保持所述贷款者的净值；和

交易室，用于对抗与所述净值保护协议相关联的风险，所述交易室包括交易终端，该交易终端被配置为基于与包含所述不动产资产的地区相关联的住房指数来交易衍生产品。

19.如权利要求18所述的系统，所述鉴定者包括计算设备，该计算设备包括自动评估模型。

20.如权利要求18所述的系统，所述银行中心包括计算设备，该计算设备被配置为接收所述资产的市场价值作为输入以及至少基于该输入来调整贷款信息。

21.如权利要求18所述的系统，所述银行中心的计算设备可由所述贷款者通过因特网访问并且输出还款额以显示给所述贷款者，基于不动产资产的市场价值的变化调整所述还款额。

22.一种计算设备，包括：

存储器，存储计算机可执行指令；

处理器，被配置为执行计算机可执行指令，以执行下列方法，该方法包括：

(a)接收与贷款者的贷款相对应的信息，该贷款包括资产的抵押；

(b)接收所述资产的市场价值，使用自动评估模型得到所述资产的市场价值；

(c)确定与所述贷款相关联的净值保护协议的佣金；

(e)将与所述贷款相对应的信息以及所述净值保护协议的条款记录在存储器中，所述净值保护协议的条款包括所述资产的市场价值和所述佣金；

(f)响应于所述贷款者的请求，根据所述资产的市场价值的下降调整所述贷款的还款额；以及

(g)输出所述贷款的还款额，以显示给用户。

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